L’effet de levier

Dans le domaine de l’immobilier, la plupart des investisseurs utilisent l’effet de levier pour l’acquisition d’une résidence principale en s’endettant pour l’acquérir. Également, les investisseurs immobiliers, ainsi que les fonds d’investissements immobiliers utilisent la même stratégie pour acquérir des immeubles à logement. En effet, cette stratégie se reflète en payant en argent une mise de fonds qui correspond à un pourcentage de la valeur totale du bien immobilier, tout en profitant de 100% de la plus-value de l’immeuble. Par exemple, en achetant un immeuble de 300,000$, un investisseur devra donner une mise de fonds d’environ 60,000$. Si l’augmentation de la valeur de l’immeuble équivaut à 6% par année, celui-ci vaudra donc 318,000$ à la fin de l’année. Cet investisseur aura ainsi investi 60,000$ et aura fait un gain de 18,000$ (318,000$- 300,000$). Si celui-ci vend son immeuble, il recevra 78,000$, ce qui correspond à la mise de fond plus l’augmentation de valeur de l’immeuble. Ce gain, pris de façon isolé, représente un rendement de 30%.

Cependant, plusieurs autres éléments doivent être évalués, surtout les revenus que génère l’immeuble en comparaison aux frais d’exploitation de celui-ci, en considérant le service de la dette. Sans effet de levier, en tenant compte d’un investissement de 60,000$ générant un rendement de 6%, la valeur finale serait plutôt de 63,600$. Ainsi, avec l’effet de levier, l’investisseur fait un gain de 18,000$, tandis que sans effet de levier, celui-ci fait un gain de 3,600$. Cela représente donc une différence de 14,400$. Dans une situation inverse, avec un rendement négatif, la perte serait également amplifiée avec le même impact. Si l’immeuble perdait 6% de valeur, celui-ci vaudrait 282,000$, ce qui représente une perte de 18,000$. Il est également important de peser dans la balance le temps nécessaire pour la gestion de l’immeuble, mais surtout pour la gestion des locataires. L’investisseur pourrait se demander si l’immeuble pourrait aussi être rentable si une compagnie de gestion immobilière le gérait pour lui.

La même stratégie peut être utilisée avec des fonds communs de placement ou des actions sur le marché financier. Il s’agit de faire un prêt et d’investir ensuite le montant reçu en achetant des actions ou des parts de fonds communs. Les comptes de courtage en ligne et les conseillers en valeurs mobilières permettent à leur client d’ouvrir des comptes sur marge. En investissant par l’entremise de part de fonds communs, vous pouvez emprunter une partie ou la totalité de l’argent investi. Que ce soit par le biais d’un fonds commun ou d’un compte sur marge, l’important réside dans le fait que l’augmentation de la valeur du portefeuille doit demeurer supérieur au coût d’emprunt, tout en conservant un horizon de placement supérieur  5 ans. Si un investisseur avait emprunté un montant de 50,000$ et qu’il avait investi durant la période de la crise financière de 2008, le portefeuille de celui-ci pourrait valoir 40,000$ aujourd’hui. Ainsi, il faut être prêt à investir sur une période relativement longue afin d’éviter l’impact négatif d’une baisse des marchés. Le portefeuille de 40,000$ reprendra ses pertes pour se retrouver à nouveau en territoire positif, mais cela peut prendre quelques années. Une bonne avenue pourrait être d’investir dans les fonds distincts, qui sont des fonds de placements distribués par les compagnies d’assurances. Ces types d’investissements comportent des garanties intéressantes qui peuvent diminuer de beaucoup le risque de pertes. Il y a, entre autres, la garantie de rente viagère avec un rendement annuel minimum de 5%, qui permet de garantir une valeur plancher à 65 ans. Il y a la garantie sur 10 ans qui permet de garantir que le placement vaudra au minimum 120% de la valeur initiale après 10 ans. Ces garantis protègent les épargnants contre une baisse des marchés.

Le levier financier est une stratégie souvent utilisée par les investisseurs de fonds de placement et les investisseurs institutionnels. Cette stratégie peut être utilisée pour bonifier l’épargne retraite. L’avantage principal est de permettre l’accélération de la croissance du portefeuille, tout en réalisant des rendements sur un montant élevé d’épargnes. Par exemple, si une personne emprunte un montant de 50,000$ et qu’il réalise un rendement de 6%, il obtiendra une valeur, à la fin de l’année, de 53,000$ pour une plus-value de 3,000$. Le coût de cet emprunt sera de 166$ par mois. Cependant, si cette même personne investit 166$ par mois pendant un an,  en tenant compte d’un rendement annuel de 6%, il obtiendra une valeur finale, à la fin de l’année, de 2,047$. Ainsi, une différence de 953$, soit environ 32% d’écart. Lors de l’utilisation de cette stratégie, il est très important de réinvestir les profits réalisés, car plusieurs promoteurs peuvent conseiller d’utiliser la plus-value pour payer le montant d’intérêt sur votre prêt. Cette stratégie peut paraître intéressante à première vue, mais elle augmente énormément le risque de pertes puisqu’elle diminue le nombre de parts de fonds ou d’actions détenus et, en cas de baisse de valeur de votre portefeuille, celui-ci fondra comme neige au soleil.  La stratégie d’investissement par levier doit être mise en place avec un conseiller maîtrisant très bien le concept et elle ne correspond pas à tous les profils d’investisseurs.

Dans les compagnies incorporées, l’utilisation du levier financier est monnaie courante. Lorsque le propriétaire d’entreprise démarre sa compagnie ou encore qu’il en achète une déjà existante, il utilise souvent l’argent d’une institution financière afin de compléter sa mise de fonds personnelle. Lorsque la compagnie croît, le propriétaire utilise l’effet de levier pour acheter du matériel, de l’équipement spécialisé ou de la machinerie, faire un agrandissement ou encore pour acquérir un concurrent. La dette de l’entreprise doit être utilisée avec discernement, car elle augmente le risque dans l’entreprise. En période de ralentissement économique ou en cas de perte de clients importants, le service de la dette doit être payé, ce qui peut exercer une pression importante sur le flux monétaire de la compagnie. Plus l’entreprise possède un ratio d’endettement élevé, plus le rendement de l’avoir de l’actionnaire devrait être important.

De façon générale, l’intérêt payé sur un prêt levier peut être déductible d’impôts, mais selon plusieurs critères spécifiques. La stratégie de l’effet de levier a aidé à bâtir la fortune de plusieurs investisseurs, mais cette stratégie doit cependant être utilisée avec discernement et analyse pour être optimale.

Salutations et bon investissement,

Nicolas Côté C.A.A.S.